上海贷款计算器买房（单身女青年上海购房经验（一））

上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：10

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很多人都在30岁左右开始有购房需求，不能免俗，发现自己也是随了大溜，目前刚刚完成了二手房的购买网签，同时完成了卖房的网签，堪称地狱级难度的买卖同时操作居然就这么顺滑的完成了？（部分，仍在流程中）先简单介绍一下楼主的情况：楼主今年29，坐标上海，单身女性，在郊区和父母共有一套房，想置换一套到市区离上班近的。

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本帖子是从我的个人亲身经历出发，总结的涵盖看房、选择经纪人、交易流程、以及各种细节的一篇初次购房扫盲贴，涵盖其中各个环节会遇到的坑，供有同样困惑的小白参考一、确认购房资格和预算在上海购房，务必要一再！一再！确认自己的购房资格。

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首套和二套的首付比例是35%和70%的差距，所以购房资格决定了你的预算上海的政策是单身限购一套，但是若在2011年以前和父母共有的可以剔除，而且2011年是以网签时间为准，并不是房产证时间，划重点！！比如楼主，和父母共同拥有一套住房，产证时间是2012年，但是由于是期房一手房，所以网签时间是2009年，属于政策豁免的情况，可以直接购买一套，不需要先卖这套共有的！由于很多经纪人也并不专业，我一度以为自己没有首套购房资格，要先卖才能买，所以在流程上耽误了很久，最终是在自己询问房产交易中心才弄清楚的。

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自己！于是搞清楚我作为单身有购房资格，可以直接购买，不需要先卖房以后心态上就从容了许多，因为许多置换需求的群体往往是在房价上涨阶段进行操作，房子刚卖了，转头去买的时候发现全款变首付。

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不过这里插一嘴，关于置换的心态，我也和很多人聊过，房价上涨过程中卖飞是常态，买卖房子是我们人生中很低频但是却很重大的一项投资，很多人的心态还没有调整好就被迫进行那么大的操作，心态难免会不平衡我现在想的比较开，现在已经不是炒房的年代了，顶多是一房换一房的首付，再加一点杠杆，这已经是比较完美的操作了，想从里面赚很多钱是不太现实的。

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所以买房主要是为了住的！买到心仪的房子才是关键！不要到最后搞成投资了，纠结在几万块钱上不够果断，没买上自己心仪的房子就得不偿失了摆正心态 以后，可以开始确定自己的预算了90后想在一线城市买房，大多数还是需要靠家里支持付的首付，自己的现金流能还上贷款再加上自己的平时支出就不错了，这里也涉及到贷款金额的问题。

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如果是首套，是否需要把额度都用满？这个问题在考虑预算的时候就要想清楚，贷款的总金额主要还是由你的收入决定银行规定收入证明需要开到月供的2倍，也就是说你的收入决定了你的贷款上限，再除以65%（1-首套首付比例）就得出你的购房预算，当然同时还要考虑一下你能支付多少首付。

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知识点1：是否要顶着收入水平上限去做定按揭额度？这个问题看起来很难有一个普遍的标准答案，但根据我的观察和交流其实是有的我和很多有贷款的85-90后交流过，单身为主，他们的按揭贷款中枢在200-300万之间，对应30年等额本息下的月供在1.5-2万左右，（ps链家首页的房贷计算器非常好用！比百度出来的好用一百倍）大家可以根据自己的流水去衡量。

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大部分人是风险厌恶者，所以都会倾向于把贷款额度定的低一些，甚至还会提前还款我的建议以及我自己本人的操作是：在能力范围内尽可能把杠杆加高一点，因为考虑到1）自己以后再购房的频次会比较低，2）同时首套资格下的按揭利率和贷款上限也是国家福利吧，

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本着量力而行以及对未来的乐观预期我最后的操作是：把我的工资流水基本都用来还月供来定的贷款上限，靠奖金生活如果你已经下定决心要把杠杆加满，我们就来到了知识点2：收入证明也是有很多办法

，这里也有一个小tips，如果想咨询贷款相关问题的话，建议直接去银行网点或在网上搜索银行的

而且他们也能回答你关于购房资格以及首付比例的问题，因为他们就是贷款的审批的执行方！比中介靠谱很多！补充知识点3：关于二手房交易，还有一个很关键的因素就是税费！不要小看这个数字！从我的购房经验来看，上海的二手房交易涉及的最大

三个科目增值税、个税、契税可以占到房屋价值的4-6%，而中介费可以占到2%（可谈），这里加一加有6-8%，这些都是由买方承担的！买房的时候千万不要只看房价！关于个税：这里就涉及到了这个房子是不是满五唯一！

这个奇葩的定义就是买进至今超过五年，且是业主在上海唯一房产的话就可免个人所得税，这个占到成交价的1.5%，所以很多满五唯一的房子的标价也会高一些关于增值税：根据房子买卖差价征收的，买进价越低的增值税越高，买进价越高的增值税越低。

其实，这里还有一个隐藏的知识点4：就是和我一样情况的朋友们，如果和父母在2011年共有一套房，单身的话是具备首套购买资格的，但是这里涉及到契税多交的问题！建议通过去交易中心通过赠予/买卖的方式把自己的份额过户给父母，这样可以省去

房产税和降低契税！契税是按照你名下房产的数量来征收的，而银行的首套资格和首付比例是根据购房政策实施的，你具备首套购房资格但不代表你可以按首套征收契税！二、看房好，目前我们已经确定了自己具有魔都购房资格，且大致规划好了自己的购房预算，楼主的预算在550-600万（含税费）之间，那么我们终于终于可以开始看房了！关于看房，我其实看的次数不多，但是周期很长，其实这两最重要的问题就是确认自己到底想要什么样的房子！我从去年就开始看房，当时看过两周，心中已经有比较心仪的选择，但是我当时其实不太清楚自己的标准到底是什么，只是有一种比较模糊的感觉，后来就不了了之了，一年以后再度燃起了购房激情的时候，重新看了一圈，终于发现我一开始的直觉是很准确的，最终也就盯着这个小区买的，最后其实也有其他买家竞争，但我就胜在更加果断，以及诚意打动了业主，因为我已经对自己的需求思考的很清楚了，这个过程不是一蹴而就的，但是对于选房还是有一些客观标准的，标准的目的是更加保值以及未来再次转手流动性更好，总结下来几点：

1） 地段地段地段！一定要离上班地方近！起码住着舒服吧！越靠内环约好！成交量由内环往外逐步降低此外，靠近一些高新开发区也可以，对未来流动性有好处靠黄浦江/靠地铁口也是可参考的标准2） 房龄要新，最好带电梯。

同样的地段，2010年以后的房子和1990-2000年之间的房子的流动性是天差地别的，对贷款年限也会有影响，80-90年代左右的房子，贷款期限往往都批不到30年3） 户梯比以及出租率：板楼好于塔楼，塔楼各种朝向的都有，利用率比较低，一般也是2/4梯6户/8户，住户会稍微多一些。

板楼的户型和朝向一般都比较正，2梯4户是比较标准的配置同时一个小区的出租率高低也挺重要的，租户多人员会比较杂上海的楼盘比较老，很多小区只有一栋楼的，里面办公的人也有，有条件的话还是不要选择这种，安全性和居住体验比较差。

4） 户型：朝向这个不用说了，坐北朝南是优选南北通也是，但是要同时满足这两个条件的基本也就是大平层了，预算不够的南北通可以不强求5） 装修：很多有购房经验的老司机都和我说10年以上的装修价值不大，因为会有很多老化或者需要修理的地方。

我在这方面没什么经验，但暂且参考前辈们的经验吧，不用把装修看的太重，或者卖家如果拿装修提价的时候可以这么反驳暂时先写到这里，购房流程的明后天再更新~