上海贷款计算器房贷2020（房贷换锚正式落地，多家银行宣布明日起受理！2020楼市变局来了！）

上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：6

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最新消息，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行等多家银行最新发布公告，将从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务结合多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。

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即除公积金贷款外，其他均需要转换

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示，经认真调研后决定不改变计划，继续推进。

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这意味着，去年年底确定的“房贷换锚”将会如常推进，3月起正式落地，2020年最大的楼市变局终于来了那么，房贷利率换锚，究竟意味着什么？将会带来多大影响？01房贷换锚，是什么？房贷换锚，毫无疑问是2020年楼市的最大变局之一。

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所谓房贷换锚，指的是将既有房贷全部转换为“LPR模式”未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定解释下，过去我们买房，都是以政策利率作为基准，政策利率由国家确定，一般几年才会调整一次。

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目前政策贷款基准利率是4.9%，从2015年至今一直没有变化然而，这几年，不仅国内国际经济风云变幻，就连楼市也早已非当初可比，5年不变的政策基准利率，明显不能适应形势发展于是，LPR利率横空出世这一利率由多家商业银行进行综合报价，代表市场利率，每月20日由央行发布，一直都在变化之中。

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LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要针对实体企业而言，后者主要面向房地产这样做，不仅让利率更接近真实市场，而且也为实体和楼市定向调控提供可能02所有人都必须转换？是不是所有人都必须进行LPR转换？。

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没错，无论新旧，哪怕是10年前签订的房贷，都要进行LPR转换这一政策是强制性的，没有选择空间唯一的例外是，除非房贷一年内即将到期，换不换已经无所谓LPR转换，将从3月1日开始，预期8月底完成届时细则出台之后，将由各大商业银行办理，可通过线下或线上办理。

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03如何转换？对于新购房者和原来的购房者，LPR模式有什么区别？对于2020年3月之后的购房者来说，房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。

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举例来说，2020年2月最新一期5年期LPR利率为4.75%，苏州首套房贷加点123个基点（一个基点等于0.01%），现阶段房贷利率就等于5.98%（4.75%+1.23%）同理，北京首套房贷仅仅加点50个基点，那么北京首套房贷利率就等于5.25%（4.75%+0.5%）。

对于老购房者，2019年之前的存量房贷，从3月开始，都必须转换为LPR模式，同时确定加点基数加点基数一旦确定，则在整个20年或30年的还款期内保持不变04加点，如何确定？可见，加点是关键中的关键我们已经了解到，对于新购房者，加点由各地确定。

加点类似于过去20%、30%之类的上浮比例当然，与上浮比例一样，楼市调控阶段不同，城市不同，加点基数截然不同，有城市首套房加点50个基点，有城市加点100个基点对于老购房者，加点基数，则采用“倒推法”确定，加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR（当月为4.8%）的差值，最短一年一调。

简单而言，加点=目前实际房贷利率-4.8%举个简单例子，如果2018年合同房贷利率5.39%换锚之后，加点基数=5.39%-4.8%=59个基点需要注意的是，加点一旦确定，将会伴随整个还款周期05房贷折扣，还有吗？

折扣依旧存在，因为加点可以为负值众所周知，在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商业贷款利

那么，房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的？加点=实际房贷（4

同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那么当年的实际房贷利率可以调整为4.065%（4.7%-63.5个基点），在整个还款周期内都会受益于这一折扣06选固定利率，还是一年一变？这次房贷利率换锚，央行给了所有人一次改变房贷的机会。

央行提供了两个选择：一是选择固定利率，在整未来20年或30年整个房贷周期，都会保持不变如果2019年之前实际利率是5.39%，选择固定利率，意味着未来20年都是5.39%二是一年一变的浮动利率房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。

机会只有一次那么，该选择固定利率还是一年一变的浮动利率？答案很明显，选择一年一变的浮动利率固定利率的好处是，如果未来加息，自己的利率不会跟随上涨而浮动利率好处是，如果未来降息，那么房贷利率可以一直调整不难看出，问题的关键在于，未来究竟是大加息周期还是大降息周期？

要知道，利率下降是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

在中国，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋这种背景下，固定利率显然与时代趋势背离07房贷利率，是升是降？至少在2020年，房贷利率将会保持不变。

也就是说，在2019年你的实际房贷利率是多少，换锚之后仍旧保持多少，这正是央行反复强调房贷不会变化的原因所在举例来说，如果2019年实际房贷利率是5.39%，那么2020年的实际房贷利率仍旧是5.39%。

区别在于，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致（4.9%*1.1），如今的5.39%则是由5年期LPR加点所致（4.8%+59个基点）2021年，情况又会如何？注意，房贷利率一年可以调整一次，具体哪个月份调整，则视合同而定。

举例而言，2021年5月进行调整，那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+0.59%如果当时5年期LPR利率降低到4.6%，那么2021年的房贷利率将会随之下降到5.19%08对公积金贷款有何影响？

这次房贷利率换锚，主要是就商业贷款而言，暂时不影响公积金贷款众所周知，公积金贷款属于政策贷款，利率远远低于商业贷款从2015年开始，商业贷款利率从4.9%攀升到6%左右，而公积金贷款利率一直维持在3.5%。

所以，正是因为公积金存在政策福利，加上合理避税、影响实际收入等因素，前些天黄奇帆关于“取消住房公积金”的建议，才会一石激起千层浪，引发争议（参阅《黄奇帆建议“取消公积金”？是不是好主意》）09房贷换锚，有何威力？。

央行为什么要进行LPR模式改革？两个原因：一是进行利率市场化改革，每月更新一次的LPR利率，显然更能适应瞬息万变的市场变化二是将楼市利率与实体利率分离，为楼市定向调控提供可能这一次，央行创设了“1年期LPR利率”和“5年期LPR利率”，前者针对实体经济，后者针对房地产，这两个利率并不会同步变动。

要知道，就在最新一期利率中，1年期LPR降低了10个基点，而5年期LPR仅仅降低了5个基点（参阅《拒绝大水漫灌！央行这波操作，惊呆了很多人》）在过去一年，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点，而5年期LPR仅调整了2次，累计下调10个基点。

这就是定向调控和非对称降息的威力所在为应对疫情冲击，实体经济可以大幅降息，而为了防止大水漫灌到楼市，房地产只能小规模降息或不降息未来，很可能出现这样一种场景：实体利率持续下行，而楼市利率非但不跟随下降，反而保持不变，甚至不断上浮。

实体定向降息+楼市“定向加

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