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18621294888 立即咨询上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：8
精选提问：提问：沪叔，你好，上海五大新城的政策规划和近几年发展趋势来看，哪一个是最值得期待的？我在浦东上班，目前刚需买房，预算不高有推荐的么？。
沪叔：你好，五大新城是上海发展的重点在规划上，南汇新城基本覆盖临港新片区，计划建设综合性节点滨海城市，资源倾斜力度大，导入众多产业、人口的增加在资源上，南汇临港片区拥有独特的海湖景观资源，生态环境优越，交通配套正在不断升级完善，教育资源优质。
但除去这些优势，南汇地段不佳，距离主城区太远，而且规划落地耗时长，比较适合在当地工作的客群置业，16号线开通对在浦东工作的刚需也是一个机会南汇临港片区新盘供应相对较为充足，还有不少新盘待售，二手房供应量较少，可以根据预算与实个人需求选择合适的房源。
提问：沪叔您好动迁户，动迁费400万左右三口之家，两人都没有房贷记录打算配置两套房以下几种方案，哪种合适方案一，140万拿一套松江南车墩动迁房，58平一室一厅（只有此房源）余款255万加一些贷款在顾村板块购置60平左右大一室一厅，改小两室居住，五年后再用此房置换一套两室一厅。
方案二，直接拿全货币，不拿动迁组房子先全款买顾村两室一厅（全款有压价优势），目前价格330万左右然后余款去投资一套一室一厅，贷些款或者，一室一厅等两三年后房地产税，空置税等出台，房价下行再入手方案三，自住房买徐泾东动迁房，总价大约290万左右，贷些款。
再拿140万的松江南一房投资另松江南车墩板块，如果配套完善，人气上升可能需要5-10年目前出租，毛胚房1400元/月您看哪种方案合适？松江南值得拿么？沪叔：你好，先回答你自己方案里面的最优选，方案二是相对较优的。
其次解答版块内容，松江南目前唯一的版块利好是在建高铁站，未来会连通虹桥和浙江，成为中转站，会相对带动一些人流，但并非人气，高铁站周遭的租金收益也会较现在有所提升，但是奈何版块就是松江远郊，距离远造成版块与市区资源断联，作为远郊的老城的居住人群非常固化，大部分是动迁来的或者本区客，消费能力相当有限，版块内的房价这6年几乎没有什么增幅，属于完全跑输大盘的版块。
宝山顾村版块属于外环近郊，且近北市区，不论从版块的当下配套还是交通通勤能级都远优于松江南最后根据你们家的情况阐述，因为不太了解你们的自住要求，所以单从投资收益来给最优建议，是当下选择400w动迁款不拿房，家庭当下，年还按揭15w应该不成问题，也就是按揭贷一个250w轻松有余。
拿650w总价，你们首套资格，在上海交的多年社保记录，去买一个近郊或北宝山外环的优质新盘，2-3房，2-3年交付后可以收获当下的倒挂收益，如果那个阶段仍有给孩子置办一套房产的考虑，可以再做一拆二，或拿产证抵押现钱去买房。
提问：沪叔，你好，2023年上海房价还会跌吗？沪叔：你好，首先要明白上海的房价一直是跌跌涨涨的，如果涨幅过快，政府会出现一系列的政策打消大家的买房热情其次上海目前二手房三价合一和新房积分入围，双管齐下，新房和二手的需求都被压抑了很多，再加上对贷款审批条件严苛，导致一部分人使用不了杠杆。
那么上海目前的情况就是需求量很大，但是交易量不高，如果大家仔细研究数据，会发现，近几个月的二手房交易量增加了不少可以说明大家的需求量目前是满溢的一个状态，一旦贷款政策放松，这个需求量会被释放，预计是有一波涨幅的。
提问：沪叔，你好，能不能帮忙分析一下金地马陆的项目，以及自住及半投资角度来看马陆这个区位怎么样呢谢谢沪叔：嘉定马陆项目属于地铁盘，马陆整体的生活配套齐全，有绿地缤纷城，十一号线马陆站，金地所在的片区都是次新商品房，未来也有宋校的落地，居住便利，且金地口碑好，不用担心交付；但是马陆项目的工地不知道您是否实地看过，左右两侧是地铁11号线和高架沪翔高速，噪音大，整体这边小区都受影响，项目东面和南面都是工业，整体马陆工业为主。
玩好概率和赔率，属于理性思维，就像近郊区新房，上涨概率低，但赔率高，要不就是不涨，涨起来就很吓人市中心老破旧，上涨概率高，年年都涨，但是涨幅有限。
自住尽量在能力范围内选择踮起脚能够得着的房子，减少后期置换成本提问：沪叔，你好，坐标上海，名下一套房子，现在看深圳房价好像比上海贵一些，投资价值是不是更高？要不要买深圳的房子呢？现在想投资一套房子，是选择卖掉原来这套置换还是凑一凑等过一段时间再买呢？
沪叔：你好，深圳房价看上去比上海贵，是因为深圳每一轮都是率先开始其次房子的面积以及户型也是一个非常大的影响因素上海作为全国的经济中心，无论是在人口流入还是政策管控上都相当的严格，尽管如此上海对于长三角富豪们的吸引力依然远远超过深圳。
而且，从数据上看，上海的GDP、人口总量、金融产业聚集度、世界五百强入驻数等都不是深圳可以比拟的，上海是当之无愧的金融中心，科创中心因此，上海一线城市可以继续，但是普通人的攒钱速度都跟不上一线城市房价的速度，建议考虑用置换来对冲风险。
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