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18621294888 立即咨询上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-24 热度：13
如果把房子作为金融产品来投资，那么现在的房子是不是一个好的标的？现在买房是不是一笔好的投资呢？
首先，买房子对一部分人来说是一种杠杆投资，按现在上海买房政策，首房首贷的首付比例是总房价的35%，以一套800万的房子来说，首付需要280万，也就是说用280万的资金买到了价值800万的资产，杠杆率185%。
既然加了杠杆那么就要考虑利率，房子的利率我们按首房首贷等额本息的最低利率来计算上海房贷计算器最新2021_上海公积金贷款计算器-购房工具(上海链家)，平均年化利率为6.2%（一年需要还款32.5万/贷款总额520万），是不是比看上去要高，这就是等额本息的坑，某宝分期时就是这种计算方式。
既然我们是在考虑房子的金融属性，那么我们以5年为周期来测算5年后投资房子需要还房贷162.5万，其中仅还掉本金50万左右，5年后卖掉房子需要偿还贷款剩余本金470万，房产交易所有税我们按2%计算，需要16万。
所以买房子总共需要资金大约930万（首付280万+还款162.5+剩余本金470+税16万），那么按800万的买入价格，5年后房子涨价要在15%左右才会产生正收益，是不是觉得15%小意思？如果拿这笔资金我们来理财，起始资金280万，我们做个稳健的资产配置，35%用来购买银行5年期存款（年化利率按4%计算），35%用来投资债券型基金（年化利率按5%计算），30%用来投资指数型基金（年化利率按10%计算）。
在复利的情况下5年后的资产大约为380万左右而5年期间还房贷的162.5万，我们扣掉每年12万的租金，剩余的按80%（手里有钱就会多花点）逐年计入指数型基金配置中计入总资产，那么5年后总资产为485万资产增值205万，增值率为73.2%。
如果我们投资房子，那么房子5年后的增值要大于205万，我们就按200万计算那么，5年后房子总价值要大于1130万，也就是说5年后房子涨价要在30%左右才会产生大于期望的收益，那么你认为未来5年上海哪个板块的房子可以涨价30%？
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