上海贷款计算器（房贷20年已还10年，想一次性还清，合适吗？银行经理：太亏了！）

上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-24 热度：9

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前段时间，一位老家的亲戚问我：房子是贷款买的，一共贷了20年，房贷已经还了10年了，剩下的想要一次性还清，这样操作合适吗？相信很多贷款买房的购房者都有这样的想法，等手里有一定钱以后，想着先把房贷还清，这样就可以省下高额的利息。

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尤其是对于理财观念，金融意识淡薄的购房者来说，这样的想法尤为强烈

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为此，笔者特意请教了一位“四大行”的银行经理，他告诉我：这样操作太亏了！这是为什么呢？接下来笔者就带大家一起详细算算首先，大家要明白提前还款的目的是什么？节省利息对吧但是，我要告诉你的是，贷款买房，前几年还的大多数钱都是利息，而非本金，也就是说，你想提前还款节省利息，可不曾想，利息都已经快还完了，而省下的大多数钱都是本金。

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其次，贷款买房有两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金等额本息：等额本息是指贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包含本金和利息）等额本金：等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额度固定，而利息越来越少，随着时间的推移，还款压力也会越来越小。

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两者之间最大的区别在于：等额本息是每月还固定还款金额，而等额本金是起初还得多，后来逐渐减少如果在贷款买房的时候，贷款人没有额外说明，银行都会建议办理等额本息等额本息的贷款方式也是当下买房最常用的等额本金比等额本息的利息要高，一般来说，经济条件较好的购房者建议用等额本金，这样利息会少一点，一般家庭建议用等额本息，这样压力会小一点。

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接下来，我们以我的这位亲戚为例，详细算一下，为什么提前还款会“吃亏”！我这位亲戚的房子总价90万，首付30%，也就是27万，贷款63万，贷款周期20年，按照基准利率4.9%来算（当时的利率与现在相差不多）。

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先看等额本息得出结果：还款总金额为98.95万元，其中含利息35.95万元，月供4123元10年后，剩余本金387990.55元（房贷计算器显示结果）在这10年间一共还了多少钱？用月供4123元乘12（一年）乘10年，结果是：494760元。

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也就是说，10年间，一共还了242009.45元本金（贷款金额-剩余本金），252750.55元的利息（总还款金额-总还款本金）最后，剩余106749.45元利息未还如果将剩余本金存入银行，10年后会有多少利息？一般来说，定期存款5年的利率在2.75%-3.53%之间，我们按照平均数3.1%来算，10年的利息为120277.07元。

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再看等额本金得出结果：还款总金额为94万，含利息31万元，首月月供5197.50元10年后，剩余本金312375元（房贷计算器显示结果）如果将剩余本金存入银行，按照上文中提到的3.1%的利率来算，10年的利息为96836.25元，而剩余未还利息约为77000左右（房贷计算器累计），比未还利息要多

当然了，实际还要高综合来看，无论是等额本息，还是等额本金，10年后一次性还清都不合适，要知道，文中的例子是按照银行定期存款来算的，而实际情况中，很多人会把资金进行一些收益更高一点的投资理财，这样一来，收益就会更高。

最后，笔者想说，如果像我亲戚这样的情况，20年的房贷已经还款10年了，是不建议一次性将剩余贷款还清的，通过文中详细的计算方式，大家已经明白了，我们先前还的大多数钱都是利息，并不是本金所以，提前一次性还清是不合适的，如果再算上通货膨胀带来的货币购买力下降，货币贬值，那就更不合适了。

所以，笔者建议大家，既然选择贷款买房，每月还款是最合适的，对于个人来说，也是最有利的。提个醒