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《中国经济周刊》记者 宋杰|上海报道9月1日，上海官宣从9月2日起执行首套房贷款“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申..
18621294888 立即咨询上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-24 热度：9
日起执行首套房贷款“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
新政一出，给房地产市场带来重大政策利好。上海房地产市场一线出现了哪些变化？此时是否是刚需置换“上车”好时机？
（新盘认筹现满分），若是新房摇号把握比较大，新政肯定是又一大利好。
我们有些担心的是，本来有一批人可能无房有贷，不能享受首房首贷政策，要首付七成，现在他们都算首房首贷，那么这批人如果参与购买新房，就要跟我们一起摇号了，那我们的成功概率就低了”“不过，我想多看看，买房也要看缘分。
小区，一路热心介绍：新政出台后，多数都是想置换、改善型的客户，很多都是“直冲”新房楼盘现场的，前一天他就带了好几个。
楼盘销售方表示，可售套数1
他推荐了一套不错的复式， “房主急着置换，想把手上的房子‘抛掉’，报价540万，价格有谈的空间。首套房首付需要35%；如果是二套房，普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%。”
京沪两地出政策后，周末两天看房量明显增加，即便是周一和周二（9月4日、5日）的工作日，看房情况也不错。
“从签约情况看，一些项目过去单日销售最多1-2套，但是现在单日销售可以超过10套，增加了4倍左右从销售人员的分析看，认房不认贷政策后，购房者的认购意愿很强部分售楼处的停车位都比较拥挤，甚至案场保安都提示随意停车会被贴交警罚单。
”他说在他看来，上海市场需求比较大，购房需求、城市经济恢复比较快，刚需盘也比较多，认房不认贷政策推出后，给上海楼市带来了积极影响严跃进表示，营销方面，楼盘销售总体上还是传统思路和打法，部分会承诺首付可以给点小优惠，以吸引购房者。
“购房者也会做楼盘对比，因为一些项目最近都在加快销售，一对比，性价比差异还是比较大的部分渠道和销售甚至鼓励大家工作日看房，因为可以预见接下来的周末看房数量比较多”“案场人员表示，现在不能承诺房源是有学区学位的，但他们也会暗示‘周边就这么一座小学’。
很多都会强调‘九年制学校’，即直接解决了小学到中学的一条龙教育问题部分项目也会强调国际学校资源等，以增加项目的吸引力”严跃进说二手房或大量供应，房东和买家激烈博弈上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，新政主要利好两类人群，其一是在外地有贷款记录，但是上海没有买房的；其二，对本市的置换客群有积极推动。
上海目前新房里约90%是非普通住宅,首付原来是7成，现在降低到35%，增加了杠杆使用而且，不但首付比例不一样，房贷利率也有很大差异，可以省下不少购房总成本许多刚需购房者在上海实施新政后表示，“本来还在存首付，忽然有能力‘上车’了。
上400万元的房子去置换一套700万元的房子，“如按二套算，首付70%，要490万元；新政前，他们卖了老房子后首付还缺90万元‘认房不认贷’政策实施后，如果他们符合政策被判断为首套，那么最低首付35%，即只要245万元，这样他们付完首付还能结余155万元。
当然，在还贷条件允许的情况下，他们甚至可以用更多杠杆选择总价更高的房子，比如看1000万左右的房子，品质要升好几个台阶”“利率也有优惠上海二套房
新政出台后，若按首套计算，总利息约105万元，月供12707.03元，总利息和月供分别少18.48万元和769.85元”卢文曦说业内人士卢俊认为，认房不认贷的本质就是给中产更大的杠杆，让中产更好地买房，让中产更好更方便地换房。
“中产置换的逻辑是先卖房再买房，对于他们来说，购买力高度依赖卖房认房不认贷之后，上海的第一个变化或是二手房出现大量供应”卢俊说他分析认为，长线二手房是看抛盘出来的产品有没有人接，也就是刚需是否有人接盘。
“这一轮的‘认房不认贷’确实激活一部分刚需，而在老家有过贷款记录的外地人，这一次的认房不认贷也利好他们，但是基数到底有多少，这是关键刚需用户如今面临总量减少和被分流的可能，上海五大新城的一手房其实在持续影响上海二手房的成交，这种考验一定也伴随着房东和买家的博弈。
”卢文曦补充说道：“不过，即使是刚需者也要评估自己未来的收入和现金流的稳定性目前上海新房‘房地’联动价是稳定的，而二手房挂牌较多，一时半会新房房价也难上涨，先等二手房成交量止跌企稳后，再出手也不迟”在调研中，严跃进关注到一二手房的差异问题。
“二手房认购太麻烦，税费太高，还有各种中介费所以大家还是比较倾向于买新房”“政策出台超预期”中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰分析认为，今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。
据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房‘认房不认贷’，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。
”陈炬兰说中指研究院的一份报告中提到，最近几天房地产重磅政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，楼市真正迎来了“政策底”，总结下来，主要涉及三个方面：一是全面执行首套住房“认房不认贷”政策，目前北上广深均已跟进落实。
二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点三是降低存量首套房贷利率中指研究院市场研究总监陈文静说，2022年以来，针对首套房房贷利率的支持政策不断落地，根据央行统计，截至今年6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。
“但针对二套房的房贷利率下限一直未作调整，为LPR+60个基点，即4.8%，部分城市甚至更高较高的房贷利率也制约着改善客群的入市情绪，本次央行针对二套房贷利率下限下调了40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。
”陈文静分析陈文静说：“以总额为200万元的住房贷款为例，按30年计算，等额本息还款，利息支出将减少17.2万元，每月还款金额可减少478元在‘因城施策’导向下，二线城市或更快落地调整优化二套房贷利率当前北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。
”9月7日，工、农、中、建四大银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则陈文静说，从调整范围来看，各银行涉及的人群类型基本一致，主要包括贷款发放时满足首套资格的购房家庭，以及贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭（当地已执行首套房“认房不认贷”）。
陈文静认为，接下来“金九银十”非常关键，监管部门赶在此时出台重磅政策组合拳，也可以看出对接下来房地产销售走势的重视随着更多核心城市政策的持续跟进和落实，房企也将积极推盘营销短期内核心城市市场行情可期，预计本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市，其中北京和上海市场有望在政策带动下加快企稳好转，市场恢复情况及持续性或好于广深及二线城市。
更进一步来看，若核心一二线城市房地产市场能够企稳回升，也有助于更多城
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