上海万的房子首付多少月供多少（500W的房，首付比例30%，我太天真了！！！）

上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：10

背景

大家好，我是小浩之前写过一篇交易流程也不清楚。

为此我专门咨询了一位在北京已经购房的朋友，并邀请他分享他的购房经历。将他购房的经验内容，汇总成完整的一篇文章，分享给大家，全文 1W+ 字，主要分为以下内容：

看完本文，你就会明白，500W 总价，首付需要多少？“满五唯一”、“非普”住宅等到底是个什么鬼？以下为读者石头的分享内容：石头是个普通程序猿，大学毕业后来到帝都北京，开始北漂生活，他月薪八千，不过他用了一年的时间就在帝都买房了，看看他是怎么做到的：

在这一年之间，他每天早出晚归，上下班都坐地铁，因为外面吃饭贵，因此他学着自己做饭，他不泡吧也从来不去夜店，一直都省吃俭用，过着艰苦朴素的生活一年后，他用辛苦攒下来的两万块，再加上父母给的 888 万，在帝都还算不错的地段有了自己的房子……。

哈哈哈，这毕竟是段子，羡慕归羡慕，但毕竟多数人都没有这么好的运气如果家庭有一定经济基础，再加上自己的努力，能够上车自然是好的；没有好运气，咱也不能气馁，只要自己功夫足够深，作为程序猿，在这个“高薪”行当里，还是有机会的，实在一线不行，咱们可以二线嘛。

梦想还是要有的说实话，其实，石头刚开始也都没想过自己能在帝都买房，尤其在这么短时间之类（自认为短，当然不能给有钱的大佬比），因为我深知自己家庭背景，自己和对象都是出生农村，家里也都没啥积蓄，即便掏光自己和对象父母的 4 个钱包，离在帝都购房的目标也是相差甚远的。

当然，如果家里有实力支撑，你就没必要说非得说，“恩，不行，我必须得靠自己”之前在某乎上看到，有这种想法的同学还不算少其实，我刚开始也是这样的想法，觉得父母辛辛苦苦一辈子不容易，很不忍心但实际上呢？其实，这个时间差就是真金白银呀。

家庭备看房时，同学房子价值已经增至近 600W 了。

记得还没毕业时，有一次跟一个清华的师兄讨论过此事，他谈到，“你放心，你到时候一定可以在北京买房的，时间长短的问题”，当时我心想 “我有那么牛 X 吗？”，心里确实没底儿呀！没想到毕业两年半，我还就真实现了，只能说

当初那个师兄看得真准！

不过，谈起买房，石头毕业至今，有过实操 3 套购房经历，有帝都一线，也有二线城市 C

大家就随便看看得了，如果能有点儿帮助，那就最好不过了这么想来，我这一路走来，确实感觉自己“很牛逼“啊其实，牛 X 谈不上，自我感觉良好特别是认识和接触的人越多后，才发现真的是 “山外有山，人外有人”，不过我也常常进行自我激励：（学会知足常乐也挺好的）。

当家”，研究生毕业时其实已经积攒了一小笔钱（还完生源地贷款后，还剩 xx 来万，在当时看来确实还是个不小的数目），再然后通过自己努力，最终能在一线城市有个小窝，解决 “住” 的问题，实属不容易了。

不吹牛了，聊聊正事吧，分享下购房经验。前期准备购房前的前期准备，当然就是赚钱。

在准备想购房这个话题的时候，肯定手里有一定积累，这个时候就该好好整理整理计算一下，你目前自己手里有多少现金，亲戚朋友能凑多少（当然如果父母有实力支持更好，没有的话，其他亲戚朋友这块建议不要放太大的比例），这样基本上能计算出购房的大致预算是多少了。

以石头为例，经过 2 年半的准备，我确实也积累了一定的积蓄，再加上我对象也有部分资金为了方便说明问题，我就简单假设我恰好积累了 100W 现金吧（大家不用纠结具体数字，这个 100W 我就是为了方便举例说明，实际比这个少或者比这个多，真的不重要）然后我对象手里有 60W 左右的现金，那么我们俩现金部分就有 160W；。

双方的公积金账户其实也有部分现金，虽然不能直接取出来当做首付直接使用，但是这部分资金是可以通过短期周转获取的，因此也可以计算在首付资金里面特此感谢我的老婆，没有她的支持，我们也没那么快，至少不会这么“简单“就在帝都上车的。

要知道，当初她可是担着“风险”的，毕竟婚前购买，因为购房前未婚，且当初她名下外地有房贷（上面提到的二线城市购的房），所以不能先领证，且房产证也不能加她的名字（这都是“首套首贷”资格给逼的）。

再加上比如能从亲戚手里借 10~20W，玩得好的同学手里借10~20W这部分资金可以提前调研清楚，因为首付资金的确定是前提，决定了后面你看房范围说到借钱这个事情，需要谨慎，如果作为借钱方借的时候就预估好还钱时间，提前跟人家说明等等，做到守信用。

作为被借的债主，一定要评估对方是否靠谱，如果有闲散的资金，信得过的朋友咱们能帮还是帮一下，前提是一定得对方人品到位，信得过如果对对方人品没底儿，如果 “这钱借出去，可能短期要不回来” 不会影响到你，就借，否则就别借。

另外，针对资金这块还有一个渠道，其实就是信用贷款（消费贷），当然这个就是稍微高端一点的玩家了一般一家银行可能能申请 30-50W 的消费贷，找好时间窗口，运作一下还是能操作的；有一点说明就是，申请房贷的时候，借款人名下**最好**没有贷款，所以就需要这个消费贷在别人的名义下，可以是你对象等等（这种情况下，你对象就不能作为共同借贷人）。

当然本文主要说的是贷款买房哈，土豪全款等不在讨论范围注意珍惜首次贷款机会（也叫处女贷），记住这句话：“处女贷可能是你这辈子最容易能借到的，最便宜的钱”了解当地购房政策首先要看看你有没有资格购买—— 你说气人不，有钱还不一定能买，还得先有资格。

不过没关系，一般而言，差的是钱，扎心了这个各地政策不一样，以北京为例：有北京户口有《北京市工作居住证》在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税满足以上条件任何一个就可以有购房资格了再比如重庆，三无（无户籍、无企业、无工作）人员也可以购买，只不过会有额外的房产税。

询另外，建议大家准备购房前可以先了解一下政府政策性房产，看看你所在城市有没有类似的福利这种房产是政府“福利性”房产，对购买人有一定资格要求，比如所谓的经济适用房等、限价商品房、回迁房等。

比如刚毕业那会，石头还想着北京的“自住型商品房”，最开始的几期还真合适，低端合适且价格基本是周围的 5 折，且 100%产权属于你自己，摇号摇了几次都摇不中就跟石头前面提到的 摇车牌 一样，看人品的不过后来演变成了“共有产权房”，产权可能只有一半属于你自己，且慢慢性价比也不高了。

这种政策性住房相对于普通商品房来说，在贷款、出售等方面有所不同，首付要求往往比较低，二次转卖（出售）可能有一定要求，比如要求必满 5 年等等这个具体就不做讨论了石头 tip：首套刚需，大家也可以先了解下当地有没有类似的政策性房产，如果资金有限，房子合适且有资格的话，推荐购买。

首付的计算举个🌰，上面得到首付资金 160-200 W，最高能买总价多少的房子呢？按照北京首套首付比例 35% 计算的话，对应范围 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 吗？

石头开始也是这样认为的，但真不是这么计算的，比这个复杂得多得多。。。

先来看看关于贷款这部分银行会通过你的工资流水来评估你的还款能力一般而言，贷款的月供不得超过你工资流水（税后）的一半，首套利率一般较低，之前是基准利率还有折扣，现在基本是 LPR 的计算方式举例，税后工资 2W，那么，你月供不能超过 1W，贷款周期不超过 25 年（北京最高的政策，其他可能有 30 年），这样一来，你贷款额度也能计算出来了。

当然，贷款可以由 2 个人一起承担，不过需要注意的是要提前了解当地的购房政策，比如恰好你对象（已婚）有过房贷记录？那对不起，你还不符合首套政策，只能按照二套处理关于贷款年限的规定也是需要看具体房子的房龄的，以北京为例：。

最长贷款年限不超过 50 - 房龄，假设这房子年纪比较大了（北京这种房子太多太多了），90 年代的房子，至今已经 30 年了，那么贷款最多只能贷款 20 年这样，你月还款额度又上去了，期望你的工资不能成为瓶颈。

其实还跟借款人的年龄有关，贷款年限不超过 65-年龄，假设你 55 岁的老爸帮你贷款买，一般最多只能贷 10 年对了，本文说的贷款说的主要是商业贷款，公积金贷款的话，能用肯定得用，不过：北京最新政策，每缴社保 1 年最多贷款 10W；这个有点坑，不过幸好石头赶上了老政策的末班车。

贷款总额度不能超过 120W（夫妻双方）；如果在异地购房的话，一般公积金是支持异地贷款政策的，具体要和当地的政策有关，石头去年也正好跑

不是发现好复杂，没办法……接着看假设按照工资计算出最高能贷 200W，这样，房价总价范围就直接加上首付 160-200W，得到总价 360-400W 吗？。

答案当然可能也不太对。

首先，银行贷款额度都是 评估价*贷款比例 ，评估价 ≠ 成交价，总价市场价 500W，银行评估会有个折扣 9 折，那么银行只认为你这个房子值 500*0.9=450 W，假设你工资不影响你贷款额度计算的情况下，理论上贷款额度为：

450W * 0.65 = 292W，那么首付资金是 500 - 292 = 208 W，对不起，还不是石头 Tip：评估价这里有一定“寻租”空间，如果你希望更可能多地贷款，或许可以让评估公司对房子进行高评。

高评估意味着可以多贷款，相应的税费可能也会适当高一些还得看你看中的这个房子是普通住宅，还是 VIP 住宅（非普通），啥是普通住宅？以北京为例，须同时满足：小区容积率在1.0(含)以上房屋建筑面积在140平方米(含)以下

还有政府指导价：五环内：单价不超过39600/㎡ 或 总价不超过 468W五环到六环：单价不超过31680/㎡ 或 总价不超过374W；六环外：单价不超过23760/㎡ 或 总价不超过280W；普通住宅和非普通住宅，对首付比例要求不一样，贷款利率也不一样，税收比例也不一样。

一般而言，可能我们都期望按照普通住宅去成交（假设前两项满足普通住宅的标准），那么：这个 500W 的房子：在 5 环内，总价不超过 468W，网签价就得按照 468W 计算，贷款比例又缩水了5-6 环，网签价374W，贷款比例：。

374*0.65=243W，首付变成了 257W首付还得包括下面的这部分：个税、增值税、契税，如果所购房是经济适用房的话，还有另外的高额的综合地价款或土地出让金这个就相对很复杂了，借用网上的这个图：

别看上面的个税等理论上由卖方承担，实际交易过程中，都会直接转交给买方的以理想情况下 “满五唯一” 的房子，只需要缴纳契税 500*1%=5W石头 Tip：不同中介费率可能不一样，业主（卖方）可能会同时在多个中介上挂出房屋信息，这个时候就会有谈判空间，但也不太多。

如果有渠道或有条件，其实也可以自行成交自行成交对于买方的风险会更大一些，这个需要自己评估这个对具体感兴趣可以私聊我(wechat: codershitou)，我有过 2 套房子自行成交交易的经验中介费，这个相对比较固定，一般 。

2.?，不同中介不一样，甚至可以自己成交免中介费，我们就以 2% 计算，500*2%=10W石头 Tip：首套刚需，房源就先尽量锁定“满五唯一”的吧然后处女贷（首贷）资格要谨慎，好好把握大头其实就是上面的了，其他可能还会有：贷款服务费、评估费、抵押登记费、印花税等等。

我们再回过头来看看首付，总价 500W 的房子，五环外的话，最多贷款 243W，首付为：257 + 5W(契税) + 10W(中介）+ 1W（其他）= 272W说好的首付比例 35%（175W）呢？结果从 175 直接变成 272W，。

硬生生多出来 100W。

咱们小结一下，购房前，先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础如何看房、选房。

首付确认了，基本上也就决定了你看房的范围，当然资金越充足，选择的范围越广可以先确定好，你更看重房子的什么属性，比如：地理位置，交通？周边配套？小区环境？是否学区？房子本身：户型？面积？楼层？前文中提到了，如果是在帝都购房的话，我认为基本上是定位二手房了，所以本文继续也只谈二手房，仍然主要针对刚需房谈谈自己的理解。

如果曾经有过购房经验，购房需求是改善型住房的话，应该多多少少基本明白其中的套路了地理位置相同预算情况下，当然地理位置好的单价更贵（好像说了句废话），如果更看重地理位置，当然房子面积可能就要打折扣了我的建议就是，根据预算，在二手房交易网站上先定位大概的几个区域，先网上看房，锁定范围，然后线下实地看房，一定得多看，多实地感受。

交通主要就是考虑比如附近地铁站、公交站？是否方便，小区到地铁站距离？当然，能够理解都想找个离公司近的但一般来讲，换公司的频率肯定大于换房子的现在望京上班，在望京买？后面万一换到国贸了呢？所以在地理位置这块，可以综合考虑一下。

就首选两居），“城内” 的两居和五环外的“两居”实际感受太不一样了。

围公园？医院？学校（后面学区再说）整体来说，就是一定得多看，多实地感受。

的是“容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度”， 太专业了，大概记住容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

绿化有个衡量标准是“绿地率”，难得找专业解释了，就实地看看，小区内栽了多少树，是否有个小公园，空间是否富余，网上看看指标作为参考，不过最终还是建议实地去感受物业：物业水平如何？物业费，车库（人车分离？），进出小区管理，环卫如何（可以去看看对应垃圾区）？。

学区这个问题我还没有具体研究过，因为我自己预算有限，刚需上车房，且目前没有小孩，暂且没考虑学区房的问题当然如果预算充足的情况下，有个比较好的学区当然是加分项，这样未来生小孩，就不用再考虑换房的事情了，可以一步到位。

要知道，现在的换房成本很大，没有了首套资格，从前文也能看到二套的首付比例就大大提高了不过，这个还得看手里资金是否允许，但愿我后面有机会能分享一波学区房经验吧但需要注意的是学区房本身受政策影响较大房子本身

比如低楼层可能采光不好，可能有蚊子等等；户型：是否南北通透？动静分离（户型动线合理），通风采光（包括厨房、卫生间）等等；

得房率，公摊：建筑面积和使用面积一般老房子（比如公房）得房率会比较高，往往有赠送面积楼间距，采光车位：停车难，是否可以租售等等装修情况：是否拎包入住，还是说按照自己的喜欢风格重新装修说实话，作为一个南方人，我连东南西北都分不清，经过之前一轮轮看房，也懂得了啥是南北通透，动静分离，户型动线等等。

看房时可以看看之前的装修情况是否是自己喜欢的风格，如果不喜欢，想要二次装修的话，要优先确定好哪些能改哪些不能，主要看好承重墙等情况（承重墙不允许动）装修其实也是水很深，我当初房子装修还将就，就简单刷个墙，小小地改动了一下就直接住进去了。

意的房子（应该还是因为预算有限吧），最后咱们只能有所取舍，选个局部最优解即可。

整理来说，还是建议多看看（看得多能使得“局部最优”中的局部范围扩大），毕竟住进去了，短时间之类不会再搬了交易流程具体时间线就因人而异了，我自己的情况从交定金到最后交房经过了近 3 个多月，整理来说算比较快的。

整理流程：三方合同，交定金（注意区分定金、订金、诚意金、认筹金，详情见文末 PDF）购房人提交购房资格审查建委网签提交贷款相关材料初审，组合贷的话还包括公积金，公积金时需要注意最近 1 年（半年）是否异常，本人换工作原因有一个月补交的情况，还需要另外走审批通道，延长了整个周期

建委缴税：大头是契税，5 块印花税（详细税收等见这里）贷款银行做资金监管等银行审批，获得批贷函，等放款过户交房整体流程就如上面所述， 我还在 18 线小县城走过自行成交，走了公积金贷款，8 线小县城异地二手房公积金贷款流程估计之前都没人走通过（因为我开始要异地公积金贷款，当地部门居然说没搞过，不支持），我上次帮他们搞清楚并实际走了一遍流程，小地方也没靠谱中介，大致情况如下：。

拟定合同（因为自行成交，合同是网上找的模板），签订找评估公司对房屋进行评估（公积金中心认可的评估公司）准备材料提交到对应支持公积金贷款的银行，国土局对应的合同模板（上面个人签订模板不行）银行初审面签 （回老家）

签贷款合同复审（回老家）贷款审批通过，领取抵押登记

（我想这也是为什么很多年轻人喜欢在大城市的原因之一吧）交房交易过户之后，就是交房了注意涉及留尾款，水电、户口等问题二手房在签订合同之前就应该谈好“买卖交易”的具体对象，是否包含其中的家具电器等等然后付款方式分几批，最后一定要

留尾款，并在合同注明，尾款在什么条件下结清一般谈好，比如水电燃气、物业费等等，还有一个重要的点就是户口问题需要着重强调一下户口问题，学区房（有的地方一套房子 6 年内只能有一个学位）更不用说了，哪怕不是学区房，也一定要谈好，并明确写明在合同（补充条款）中。

讲讲身边同事的一个真实例子，以 同事 小 A 代替吧多年前，小 A 从另外一方 C 中购得一套二手房经过几年，房价蹭蹭往

中间交易等等都没问题，最后也都已经过户了最后 D 准备去办理户口等手续

D 只能去法院提起诉讼告 A 违约，要其把户口牵走并赔偿损失最终当然是 A 败诉，赔偿损失 XX 万，在户口未迁出前，每天都有额外的违约金A 能怎么办，又只能去起诉 C这期间真是赔了不少金钱的同时，又浪费了多少时间和精力。

再讲一个例子， 也是身边的同学 X，从 Y 那里购房后，本来约定在 X 月 X 日交房，结果 Y 由于新房还没装修好，赖着不走，说给你点意思意思点租金吧……最近还有一个学弟 L，二手房成交后，因为二手房租个蛋壳公寓了，蛋壳大家知道的，租金没打给 L，然后房子又被人租着……尴尬么？谈到这里，大家还有必要了解下

买卖不破租赁 原则，网上也有类似被坑的这样的例子太多了，看我身边都发生了好几起总结总结一下本文内容：推荐大家先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调。

不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项并通过身边的例子给大家讲解了其中的条条框框总之，买房是件大事，需要特别注意最后，仍然祝大家没房的早日购房上车，有房的早日换学区房、换豪宅。

另外，在这里推荐大家也看看这/hangzhou_house_knowledge。