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上海从2016年11月28日起开始执行被誉为史上最严厉的房贷政策，一时间让许多人没了方向，纷纷来咨询我相关的问题，今天就将目前上海房贷的一些重要..
18621294888 立即咨询上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：6
上海从2016年11月28日起开始执行被誉为史上最严厉的房贷政策，一时间让许多人没了方向，纷纷来咨询我相关的问题，今天就将目前上海房贷的一些重要问题为大家梳理一下房贷实质上是牵涉到两各方面的问题：一是贷款人的资质和资信问题；二是贷款的房子的房龄问题。
首先来讲讲贷款人的资质和资信问题资信问题说白了就是贷款人有没有欠银行钱逾期才还或没还的记录，它包括向银行申请过的各种类型贷款及信用卡消费，我曾经有一个客户就是因为读大学时的助学贷款有多次逾期还款记录而被银行拒贷了，所以大家一定要注意自己的银行信用记录。
重点来讲讲资质的问题，银行或是公积金中心首先要审查的就是你有没有资格贷款，上海贷款新政中在贷款资格方面比过去严格的就一点：对已有两次公积金贷款记录的职工家庭停止发放公积金贷款对于有贷款资格的人而言
这次的房贷新政在这方面做出了极其严格的规定，所以才被称为史上最严的房贷政策我把新政前后的政策异同点列成表格供大家参照对比（房屋数和贷款记录均是以家庭为单位）表一：商业贷款新政前新政后首套认定无房无房且无贷款记录（全国性商贷和公积金贷款均无记录）
首套首付比例不低于30%不低于35%二套认定有一套房有一套房或有贷款记录（包括全国性商贷记录和上海公积金贷款记录）二套首付比例普通住宅：不低于50%，非普通住宅：不低于70%普通住宅：不低于50%，非普通住宅：不低于70%
二套利率上浮10%上浮10%还款能力评估月还款额占家庭月工资比例不超过50%月还款额占家庭月工资比例不超过40%表二：公积金贷款新政前新政后首套认定无房无房且无公积金贷款记录改善二套认定家庭人均面积不超过35.5平米且无公积金贷款或已结清
1、家庭人均面积不超过35.5平米且无公积金贷款或只有一次结清记录的，2、无房且只有一次结清的公积金贷款记录二套首付比例普通住宅：不低于30%，非普通住宅：不低于60%普通住宅：不低于50%，非普通住宅：不低于70%
二套最高贷款额度家庭最高100万（个人50万），有补充公积金家庭最高120万（个人60万）家庭最高80万（个人40万），有补充公积金家庭最高100万（个人50万）二套利率普通住宅：公积金基准利率，非普通住宅：上浮10%
上浮10%贷款最高倍数账户余额40倍账户余额30倍还款能力评估月还款额占家庭月工资比例不超过50%月还款额占家庭月工资比例不超过40%大家可以从表格中一目了然的看出本次的上海房贷新政就是对首套的标准做出了极其严格的规定，相应的就让许多原本可以被视为首套的有贷款记录但已经还清贷款的改善型购房者一下子成了二套的购房者，换句话说就是想要通过银行贷款的杠杆来改善居住条件将变得没那么容易了。
讲了关于贷款人方面对房贷的影响因素后，再来讲讲房子方面的因素，房子对房贷的最大影响因素就是房龄关于房龄问题提醒大家一点注意：房龄是指房屋竣工年限即产权证上标明的房屋竣工日期到申请贷款时的时间分别来谈一下房龄对公积金贷款和商业贷款的影响（1）房龄对于公积金贷款的影响主要就是贷款年限的长短：①房龄在五年内的（含五年），公积金最高贷30年；②房龄在6-19年的，公积金最高可贷年限=35-房龄；③房龄超过20年的（含20年），最高贷15年。
（2）房龄对商贷的影响：对于商贷而言房龄过长就可能不能贷了，目前上海多数银行执行的政策是房龄加贷款年限不得超过50年，但各银行在具体的商贷政策上还是有所区别的比如：①中行规定房龄加贷款年限不得超过50年，但有要求是内环和中环之间面积不低于50平米的房子，而内环内对房屋就没要求了，基本上20、30平米的也能贷；农行规定房龄加贷款年限不得超过40年，内环内依然按50年计算。
②超过30年的房屋一般贷款会较困难，但找工行或建行会比较容易；四大行中，对于超过30年房龄的房子，工行最高可贷到6成，建行最高可贷6.5成③一般情况下房屋是1987年后竣工的且面积不是特别小的都是可以贷款的，只是贷款的成数和年限可能会因为房龄而有所不同。
另外要指出一点：贷款人的年龄也对房贷年限有影响，男性房贷年限=65-年龄，女性房贷年限=60-年龄，这一条和房龄对房贷年限的时间必须一并看，哪个短则银行或公积金中心就选择哪个总而言之，国家想抑制房价过快上涨时，目前也就两招，估计大家听到耳朵都长茧了，不过话说回来这两招虽然未必能降低房价最多是抑制其不要疯涨，但对于减少成交量到是一用一个准，关键是对抑制房价上涨的作用也不长久，原因么？大家也是都懂得，不必我多说了。
所以对于需要借助较多贷款才能完成换房的改善型购房者来说，千万别错过房贷政策宽松的时机，要知道房贷的指挥棒可不在你手中，政策的松紧度就好比六月的天，孩子的脸—说变就变更多贷款问
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