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上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：10
在自住买房总论的第一篇《买完房就后悔，一定是没考虑这三项》中，我们列举了买自住房时会遇到的种种困难，并引出了第二篇《搞清楚这六点，一定能宣导满意的房子》，详细介绍了平米自住购房决策体系，将房产的功能性分为
交通、配套、学区、增值保值、居住体验和价值认同这六个维度而我们在实际购房的过程中，对某几个维度一定会有倚重比如，刚需上车盘的购房人几乎不会考虑价值认同而高净值人士购买豪宅基本都在核心区域，此时把交通的评分加进来就显得多余，数据会钝化，板块之间失去区分度。
所以，为了更加方便板块之间的评分比较，我们把各预算总价段需要重点考虑的维度拎出来，作为比较的基准，优化模型的有效性。01
300-500万总价段的核心诉求300-500万的购房预算在上海属于刚需上车的阶级，在市区范围内是买不到什么像样的房子的，在房产功能性方面需要作出比较大的取舍十几年前，我自己就是一路从刚需走过来作为过来人，我觉得自己还是挺懂这部分人想要什么，大概有以下这么三种推荐方案还是比较适合他们的：。
①自住+潜力置换这类购房人通常刚落户上海、家庭收入的增长比较明朗，总资产少、现金流强，先买个上车盘，未来置换的概率极大在买房的时候多考虑房产的投资属性是比较明智的，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度，自住起来也不会那么憋屈。
②长久居所此类购房人一般为上了年纪的上海本地家庭，供小孩上学的任务已经完成，买房时完全注重自身的自住体验不过，300-500万的总价段买一个配套、交通都很优秀的房子，需要在社区的品质上作出很大的牺牲，核心区域范围内只能够得着仙霞、鞍山这类板块的八九十年代公房。
，不仅配套成熟，交通也是比较便捷的，代表性板块有浦东三林、浦东金杨新村、宝山淞南、宝山顾村、闵行浦江、嘉定南翔等。
③区域自住区域自住类的购房人通常是上海本地家庭，上有老下有小，因为工作关系或者不能住得离老人太远，方便照顾，也要考虑到小孩的上学问题我们建议买房人综合考虑学区、配套和居住体验这三项因素，最大化自己的实际需求。
300-500万的总价段，学区与配套尚可，社区界面良好的板块基本都在外环线附近，如浦东周浦、浦东高行、宝山上大等板块。
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500-800万总价段的核心诉求500-800万的总价段属于刚需改善阶段的购房预算，可选择的地理位置相比刚需住房广阔了不少，对应的资源也更为优质我们收集了该总价段的客户信息，也总结出了以下三种普适性的推荐方案。
①学区自住500-800万的总价段可以买到一些对口学校相当不错、社区环境良好的学区房了，但没办法买在靠中心的位置，所以，交通的便捷程度也是需要重点考虑的另外，重视后代教育的家庭，收入情况都不会差，未来还有进一步置换的可能性，房产的增值保值属性也是建议考虑进去的。
综上，我们建议学区自住的家庭重点考虑学区、交通、增值保值和自住体验四项因素作为比较各板块的基准。代表性的优质板块有大宁、七宝、古美、春申、莘庄、唐镇等。
或者是确定孩子走海外路线的高收入群体，对板块自身的交通、配套要求高，不愿意为了学区牺牲太多居住体验对于这类的需求，我们建议把居住体验、交通、配套与增值保值纳入考量因素。
，徐泾、华漕、三林、周康、中远两湾城、金汇等板块都是合适的选项。
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800-1200万总价段的核心诉求800-1200万在上海属于改善型的购房需求，相比800万以下的住房是一个全面性的跨越，可以找到一些各方面都没什么短板的居住板块了，买到一套心仪的房子可以作为超长期的居所。
800-1200万的总价段，可以够得上一些对口一梯队双学区的学区房，社区的环境整体也不错除了学区和自住体验，我们建议购房人也要考虑交通和配套的因素，进一步完善自住的体验代表性的板块有大宁、新江湾城、张江、碧云、森兰、古美。
项资源上设定较高的标准，至少得是交通与配套评分4分以上的板块，对应的是市级商圈、强能级地铁线路之上的配置。
具有代表性的是天山、长风和杨东板块。
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1200-2000万总价段的核心诉求1200-2000万的总价段在上海就属于终极改善了，所需要的资源——地段、学区、配套、交通，都可以悉数满足，在社区品质的选择上，也能购买得起一些入门级的豪宅对于这个总价段的买房人，我们依然是按照追求学区与否，设计了两种推荐方案。
项目是学区、自住体验与配套。
，具有代表性的是江宁路、世博滨江、源深、花木、联洋、碧云、新江湾城和徐家汇板块等。
②稀缺地段自住上升到1200万以上的购房预算，对于地段要求苛刻的买房人也多了起来对于这部分对学区没有那么重视的用户，我们建议只考虑社区的自住体验与地段的价值认同两项就可以了南京西路、新天地、核心滨江沿线的北外滩、黄浦滨江、陆家嘴都是可选项。
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2000万总价段以上的核心诉求2000万以上的
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如何在板
塔楼每层至少有4户人家以上我曾经在深圳短期生活过，住的就是3梯13户的房子，租客比例非常高，也有很多难以描述的职业的这种楼居住体验非常差，居民结构杂乱，开公司的、不明职业的，什么人都有，治安和物业管理都成问题。
，过个十几二十年估计就会变成香港重庆大厦那种城市贫民窟。目前新开发的小区基本都是用的板式结构。
这样便于做南北通的户型，每层楼的住户也会在3户以下，采光、居住体验和安全性要比塔楼好很多接下来我们来说说怎么判断户型好不好讲具体的户型之前，先给大家普及两个名词：面宽（开间）和进深面宽是指一间房间（一般是指主要采光间：客厅）的宽度，进深则是指房间的长度： 。
南北朝向的房子，进深/面宽的比例越低，房间的采光越好，也就是所说的窄进深、大面宽的户型一般来讲，进深/面宽比最好在1.5以下，比如4米的客厅宽度，客厅长度不要超过6米，否则采光会受影响上海新天地最黄金的位置有个豪宅，叫淮海晶华苑，其他方面都很完美，干挂石材外立面、人车分流，但就是户型上出了问题：。
主力户型220多平，客厅面宽只有4米，进深却有近9米，实际感觉屋子并不大。户型上的瑕疵导致它迟迟单价站不上10万，附近其他楼盘都直奔15万了。
除了大面宽小进深，动静分离、南北通、房间朝南也是户型上的加分项动静分离指的是活动区域（客厅餐厅）与休息区域（卧室）左右区分开，特别是三代同堂人数多，或者是家里访客来往频繁的家庭，拥有一个动静分离的户型可以做到不打扰到休息的家人。
下图就是一个典型的动静分离户型：
南北通指的就是字面意思，南面、北面窗户同时打开，空气可以对流，如下面户型的客厅，窗户对着窗户，房间实际的通风效果会很好：
以上两种户型也是比较推荐的三房户型，都是两南一北的户型，卧室朝南的话冬天房间不会太冷，朝北房间一般作书房用。比较推荐的两室户型也有2种，一种是通风效果良好的南北通、卧室一南一北的户型：
另一种是全南户型，一般是板楼的中间套：
扯了这么多，估计有人要问了，有没有进深/面宽比完美、既是南北通又是动静分离，主卧都朝南的完美户型呢？
有倒是有的哈~就是这价格预算有限，还是作取舍吧~②车位配比、梯户比现在不是新世纪初，一辆奥迪A6等于上海内环线内全款一套房的时代了，买得起房子的家庭养个车也没什么压力但是，早期的小区车位配比严重不足，普遍在1：0.5以下，两户人家才有一个车位。
所以，如果是有家用车的购房人，买房时务必选择车位比在1：1以上的小区，才能保证下班回家不用抢车位近几年新造的房子，车位配比也是考量一个小区品质的维度之一及格线是1：1，至少一户人家配一个车位，最好是人车分流的小区。
，车子一进小区就开进地下车库，地面不准留车辆，小区里遛娃也比较安心梯户比是另外一个需要注意的比例，特别是超过20层的高层楼盘比较推荐的梯户比是1梯2户、2梯3户和2梯4户（塔楼），梯户比越小，比如1梯4户、2梯6户，等电梯上下楼的时间就越久，电梯碰到故障了会更麻烦。
③外立面现在的年轻人越来越注重楼盘的“颜值”，外立面的美观程度对于房子的定价也有着一定的权重而且，比较好的外立面材料，可以保证楼盘在十几、二十年后依然维护如新更重要的是，外立面的成本造价大不一样，使用好的外立面材料的小区，都不会差到哪里去。
一般来说，小区的品质从高到低，干挂石材=铝板>贴面砖=真石漆>涂料外墙。如金茂府系列，基本都是用的干挂大理石材料，非常美观大气，大理石的耐久度也极高，也便于清洗。
成本上，也是如上的顺序，干挂石材和铝板外立面成本高达每平米800元以上，面砖大约是每平米200元左右，真石漆120-200元，涂料最便宜，每平米30元对住房品质要求高的买房人，建筑的外立面是绕不开的一环，需要重点提防。
④物业管理随着社会的进步，物业管理也是产品力的一部分物业管理可以分为四个层次第一个层次是老公房社区，居民是不付物业费的，小区只有保安没有物业居住体验会比较差，管道老化、漏水需要自己找人维修，公共区域基本没人维护。
遇到低素质邻里也只能哑巴吃黄连第二个层次是普通商品房小区，物业费一般在2.5元/㎡以下基础的楼道、地面的清扫基本能满足，但管理还是会比较随意，门禁查得不严，车位调解基本是和稀泥第三个层次是2.5元/㎡-10元/㎡的品牌物业。
，现在的新房都会挂牌自家的物业公司——如万科物业、金茂物业、绿城物业、保利物业等物业经理都是文化程度较高的、地产集团内部的职工，保安也是经过培训的另外，物业一般还会配备自己的电工、维修工，业主在成立的物业群里@一下物业经理就能随叫随到解决问题。
第四个层次是10元/㎡以上的国际化物业，如戴德梁行、第一太平戴维斯等。这个就是豪宅专属了，业主可以体验到五星级酒店式的服务。07
沙盘推演最后，我想以我的朋友阿楼的实际情况，根据平米的自住购房决策体系做一个沙盘推演阿楼，男，30岁，房地产从业人员，年收入40万，即将结婚还未购房，未婚妻年收入20万双方的父母经济条件较为宽裕，可以出比较多的首付款。
经过平米的建议后，阿楼准备激进一些，用足贷款额度，首付400万，贷款700-800万，总预算1100-1200万左右考虑到夫妻未来几年有生育打算，对后代的教育也比较重视，所以我们推荐了800-1200万总价段中的【学区+高功能性自住】方案，。
着重考虑学区、自住体验、交通和配套。800-1200万的总价段中，符合双一梯队学区的有大宁、新江湾城和碧云三个板块。
评分得出，该总价段，大宁略优于碧云，优于新江湾城板块由于夫妻两人都在浦西上班，最后将购房区域锁定为大宁板块随后，就是在大宁板块内挑选小区的过程了买房人的个性化需求方面，阿楼上班通勤习惯开车，希望找一个车位充足、人车分流的小区。
太太喜欢新一点的房子，最好是2010年以后的、品牌开发商建造的我们根据这两个条件，把范围缩小到大宁瑞仕花园和大宁金茂府。
瑞仕花园面积房间和客厅的面积更大，金茂府则品质更佳，干挂大理石外立面、科技新风系统走到这一步，只需要再做一个选择题了，住房面积的宽敞度不能舍弃的话就选大宁瑞仕花园，更注重品质和社区环境的话就选金茂府目前或者未来有购房打算的朋友们，不妨按照自住购房体系的逻辑，给自己也沙盘推演一下。
转发给有需要的朋友【END】
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