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个人住房商业性贷款 在购房买方中，通过商业贷款购买住房的买方占很大比例。为了做好经纪专业服务，经纪人应熟悉掌握本城市个人住房商业性贷款购房流程，掌握个人住房商业性贷款政策，解答买方贷款有关常见问题。 …..
18621294888 立即咨询上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：11
个人住房商业性贷款在购房买方中，通过商业贷款购买住房的买方占很大比例为了做好经纪专业服务，经纪人应熟悉掌握本城市个人住房商业性贷款购房流程，掌握个人住房商业性贷款政策，解答买方贷款有关常见问题个人住房商业性贷款概述
一、全款购房的基本流程是什么全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要商业性住房贷款或住房公积金贷款的购房行为全款购房的基本流程如下：签署买卖合同（支付定金）—签署网签合同—不动产登记预受理（
全款购房有下列特点：（1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水、征信报告等贷款资料；（2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；（3）房价能有一定幅度的优惠，适合资金宽裕的客户；（4）无贷款利息，债务压力较小。
二、商业贷款购房的基本流款—物业交割。
（二）交易房屋有抵押签署买卖合同（支付定金）—签署网签合同 买方办理贷款—买方领取贷款合同 注销抵押登记卖方预约还款 — 卖方还清欠款—不动产登记预
三、商业贷款市场报价利率（LPR）是什么贷款市场报价利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率并对外予以公布。
新的 LPR 由各报价行于每月 20 日（遇节假日顺延）9 时前，以 0.05 个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向 0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日 9 时 30 分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。
四、个人住房商业性贷款有哪些常见问题在经纪业务中，经纪人可能会经常遇到客户问到的问题有：（1）贷款资格即购房人是否能申请住房商业贷款？（2）贷款金额即购房人能贷多少钱？（3）贷款期限即购房人能贷多长时间？（4）贷款利率。
即购房人申请的贷款，利率是多少？（5）还款方式和每月还款额即购房人怎么偿还贷款？每个月需要还多少钱？五、个人住房商业性贷款中评估的作用是什么银行贷款额度一般是以合同价为准，银行内部出于自身风险控制的角度，会对住房进行评估、防范合同价格异常。
若确有合同价格异常，银行会根据内部评估的价格反馈给客户，降低贷款的额度，最终以银行的反馈价格为贷款额度确认的依据六、银行针对哪些情形会拒贷（1）虚假贷款申请资料包括虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。
（2）征信记录非常差征信记录非常差，是指逾期次数过多、信用卡止付或呆账、进入征信黑名单原则上，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况（3）虚假房地产交易。
例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为（4）提高房屋评估价例如，房屋正常评估价 200 万，首付 70 万，贷款 130 万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。
（5）收入证明不符合要求中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应至少达到月供的 2 倍（6）法院判定为“失信被执行人”失信被执行人，是指被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，俗称老赖。
个人住房商业性贷款政策一、上海市个人住房商业性贷款的政策是什么根据央行规定，自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准点形成。
上海当前执行利率初步为：首套个人住房贷款利率不应低于相应期限 LPR-20 基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限 LPR+60 基点借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于 35%。
对在沪已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，按二套房贷款政策执行若购入普通住房的，其首付款比例不低于50%；若购入非普通自住房的，其首付比例不低于 70%。
注：首套的贷款利率不得低于 4.65%，若次月的 LPR 呈下跌趋势，则基点也会随之减少，以确保利率不低于 4.65%；若上升，首套贷款利率则遵循 LPR-20 基点的政策执行基点（BP，即 basicpoint），万分之一的意思，0.01%。
每个银行会在 LPR 利率的基础上增加 BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）例如，贷款 5 年以上，当前 LPR 为 4.85%，某商业银行二套房贷款加 60 个基点，所以客户的贷款利率为：4.85%+0.6%=5.45%。
二、首套住房、二套住房如何认定认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致在贷款环节，按照下列标准认定：（一）首套认定（1）商业贷款：家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可剔除；。
（2）组合贷款：家庭名下在沪无住房且名下无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除（二）二套认定（1）商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一次住房贷款记录，无论贷款是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可剔除）；。
（2）组合贷款：家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积≤37.2 平方米或名下有一次住房贷款记录，无论是否结清（在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 1 套可剔除）注：组合贷款时若在沪有公积金贷款未结清，则公积金限贷。
三、普通住房与非普通住房如何认定同时具备下列条件，才被认定为普通住宅（2014 年 11 月 20 日起执行）：（1）5 层以上（含 5 层）的多高层住房，以及不足 5 层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
（2）单套建筑面积在 140 平方米及以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下内环内：小于450万内外环之间：小于310万外环以外：小于230万 个人住房商业性贷款中的常见问题。
一、如何认定购房人具有贷款资格（1）借款人家庭的收入是负债的 2 倍家庭收入的认定方式有：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。
征信报告没有体现的，一般不会认定（2）征信较好一般逾期不能“连三累六”逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大二、商业贷款收入证明有什么要求（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上；（2）按照银行要求的
（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；（4）收入证明盖章后不能进行涂改三、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形（1）可将住房公积金月缴额折算收入；（2）可提供其它有价资产证明，如房屋，存款，理财，股票，基金等。
四、贷款年限如何确定（1）与房龄有关：一般要求房龄在 30 年内最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50 年注：各银行间有差异，如：工商银行和建设银行的最长贷款年限计算方式为“70 年-房龄”（孰低原则）。
（2）与借款人年龄有关：① 一般可至男性 65 周岁，女性 60 周岁；② 最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<70 周岁（3）最长不超过 30 年（非居住用房最长贷款年限 10 年）以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
房龄如何认定（1）查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房龄（2）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房龄贷款金额如何确定银行贷款额度一般是以合同价为准，银行内部出于自身风险控制的角度，会对住房进行评估、防范合同价格异常。
若确有合同价格异常，银行会根据内部评估的价格反馈给客户，降低贷款的额度，最终以银行的反馈价格为贷款额度确认的依据贷款利率的影响因素有哪些（1）最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）以及增加或减少相应基点；
（2）所购房屋为首套的，贷款利率不应低于相应期限 4.65%；为二套的，贷款利率不低于相应期限LPR+60 基点；（3）个人征信情况个人征信逾期较多的（2 年内超过连三累六），银行往往会提高贷款利率办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料
（一）办理商业贷款时，客户需要提供哪些备件？（1）客户方与配偶的身份证复印件；（2）客户方与配偶的户口簿复印件或户籍证明原件（若是日本人/韩国人/台湾人，则为“户籍誊本”）；（3）婚姻关系证明复印件：已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书（若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料）；
（4）未成年子女出生证及户口簿复印件或户籍证明原件（若有未成年子女）；（5）收入证明及银行流水原件；（6）若为外地户籍家庭需提供近 63 个月内正常缴满 60 个月的社保单或个税单原件；（7）境外人士、港澳台居民需提供身份证件、就业证明、在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单；
（8）首付款收据及转账凭证复印件；（9）主贷人的还款卡复印件；（10）《上海市房地产买卖合同》原件（二）办理商业贷款，业主需要提供哪些备件？（1）业主方及配偶的身份证复印件；（2）房产证复印件；（3）收款银行卡复印件；（4）户口簿复印件；。
（5）婚姻关系证明复印件：已婚需提供结婚证、离婚需提供离婚证和离婚协议或离婚判决书（若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料）；（6）未成年子女出生证复印件（产证上若有未成年子女的名字）；注：以上仅是针对银行收取资料时的情况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中须让业主将原件同时带上以备银行查验。
B开头：渤海银行—抵押贷北京银行—抵押贷北京银行—科快贷（抵押）D开头：大新银行—抵押贷G开头：工商银行—抵押贷广发银行—经营性抵押贷广州银行—抵押贷H开头：华兴银行—抵押贷华夏银行—抵押贷华润银行—抵押贷杭州银行—抵押贷（消费）徽商银行—抵押贷J开头：建设银行—抵押贷交通银行—抵押贷M开头：民生银行—抵...
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