上海万的房子首付多少月供多少（上海楼市：当下还可以入手前滩的房子吗？内行人告诉你答案）

上海壹沪融资网发布 时间：2023-10-25 热度：13

我是曾叔谈房，资深房产投资专家与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有价现在这么高，未来还有上涨空间吗？能不能分析一下前滩，当下还可以入手前滩的房子吗？回答：你好，预计短期内前滩不会再房价大涨。

前滩综合实力强劲，无论是学区、商业、地铁，还是海的周边区域，前滩则会暂时失去热度。

前滩发展已经接近成熟，住宅项目大多已经完成，前滩还要面对两个问题，一是房价到顶，虽然区域价值高，但也存在一定的价格回撤的风险二是学区具体如何尚待确认需要注意的是，前滩房价虽高，但多是小户型，不是一般意义上的豪宅。

提问：曾叔你好，最近看到唐镇的二手房房价有的都破10万/了，唐镇感觉位置也有点偏，真的值这个价格吗？会不会有很多泡沫？唐镇这个板块究竟发展怎么样？有潜力吗，值不值得买入？回答：你好，唐镇看起来位置有些偏僻，但很多人没想到的是，这里的二手房挂牌价动辄10w+，相比去其他外环板块，唐镇房价高了不少，但是楼市成交量却一直很可观。

唐镇最大的优势在于规划和位置，规划上，上海浦东“一主、一新、一轴、三廊、四圈”空间结构规划会带动张江科学城和陆家嘴金融城飞速发展，而唐镇在两个板块发展核心地带，承接两个区域的外溢居住需求，享受较大发展红利。

位置上，唐镇位于浦东地理中心，是发展新格局的核心位置，周边的产业密集，陆家嘴金融城、迪士尼旅游城、祝桥航空城、张江产业园和外高桥自贸区等等，人口导入能力非常强，板块前景可观从自身条件来看，唐镇有着不俗的配套，2号线和11号线让唐镇的通达性较高，到上海市区交通十分便利，商业上有大体量的商业集群，生活配套一应俱全，医疗资源丰富，还有三甲医院规划，教育资源优质丰富。

而且唐镇板块非常宜居，定位是浦东国际社区，住宅用地面积较大，还有绿地、公园等公共设施，未来居住体验将非常舒适总体来说，唐镇板块无论是位置、规划，还是自身条件都很不错，周边三大产业发展辐射，目前新房供应还比较充足，还有想象空间。

相比于浦东其他板块，唐镇是个不错的宜居性和保值性的板块上海具体买房建议，详见内部分享提问：曾叔，您好，一直发现中环内阳城板块的房价相对比较低(07年左右次新房6-7万)，而且对口二梯队小学闸北二中心，这个板块为什么相对比较便宜，是否可以考虑？另外，最近看房发现很多一层附赠部分地下室的房源，使用功能确实全一些，一般赠送50-80个平方左右，价格与楼上总价相同，是否可以考虑，将来流通会不会有很大难度？烦请曾叔指导，谢谢！回答：你好，阳城板块属于静安中的末端板块了，定位是居住，在配套和交通方面略微弱一些。

赠送地下室没有太大的优势，因为上海属于江南地区，地下室非常潮湿阴冷，个别还会渗水，所以地下室没有多大的作用，流动性弱，未来难转手提问：曾叔您好，坐标上海，世纪公园旁的东和公寓你觉得怎么样10年租给日本人的高级公寓，就在陆家嘴中央公寓旁边。

担心塔楼的保值增值能力但是也搜索了全上海的品质塔楼大面积的，济南路8号、东方剑桥、东方曼哈顿、丁香公寓，这些也都还不错另外，185平02户型虽然朝南，但是不南北通虽然算是板块内离地铁站最近的位置，离科技馆地铁站还是有一点距离的。

户型很奇怪，需要装修重改不过没有承重墙，整个户型很方正，都可以改我们比较中意它185平的那个270度转角落地窗，然后虽然是塔楼，得房率77%，层高3.2米，还不错请问，您怎么看待这个房子的地段位置和未来价值呢？回答：你好，客观来说，塔楼的保值价值是不如板楼的，因为这么大的总价，一般的接盘侠是不太喜欢房子有瑕疵的。

塔楼本身就是最大的瑕疵东和公寓所在的区位还是可以的区域内高品质房子的竞品并不多所以你这个塔楼，还算能站得住1,500万总价呢，在浦东这个区域要买一个3房4房的新房也有点困难这个角度来说，如果你买在东和公寓能够看世纪公园的稀缺的户型，还是有一定保持增值价值的。

但是这个房子应该不会有暴击也就是说远胜过大盘的涨幅是不会有的你说的浦西那些保值的塔楼要么是有绝对核心的区位，要么是有强力*，本身塔楼这个事情是并不加分的所以我建议如果你是真的很喜欢这个风景和区位的话，可以买，但这个房子涨幅未来也就是略高于大盘平均涨幅。

上海买房建议，详见内部分享提问：你好，曾叔，我想问湘湖亚太路那边的保亿湖风雅园的四合院怎么样，比如户型，地理位置，还有价格，我看上的一套是220方1480万，价格是否合理，后期的升值空间如何回答：你好，保亿湖风雅园，属于旅居地产了，在湘湖旅游度假区，一没有地铁，二配套欠缺，北边是湖，南边是工业厂房，环境是很一般。

所以总体看自住可考虑，投资一般提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。

我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余一定的时间:5年是比较合理的时间覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。

77904.13，其中利息部分是909275.41元。

收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万考虑到房租收入，所以一共支出61万。

，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。

买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。

购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。

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